부동산 투자할 때 반드시 확인할 빅데이터 5가지

부동산에 대한 관심이 깊어지면서 부동산 투자활동을 하는 사람들이 많이 늘어나고 있습니다. 부동산에 관심 있는 사람이라면 빅데이터 관련된 어플이 여러 개 설치되어 있을 것입니다. 입지분석을 많이 하는 사이트나 어플로는 호갱 노노, 아파트 실거래가, 부동산 지인, KB시계열 표가 대표적입니다.

 

입지분석을 하는데 여러가지 요소가 중요하지만 너무 많은 자료들로 인해 오히려 양질의 자료를 받아보고 있지 못하는 경우가 많습니다. 부동산 투자에 있어서 임장도 중요하지만 임장에서 헛걸음하기 전 반드시 확인해야 되는 손품 5가지는 다음과 같습니다. 각각의 항목을 어떻게 간단하게 알아볼 수 있는지 소개해 드리겠습니다.

 

각 항목을 점수화 한다면 지역 부동산마다 비교평가가 쉬워, 가치 대비 가격이 저렴한 곳에 투자하거나 실거주할 수 있겠습니다.

손품 핵심요소
일자리, 교통, 학군, 편의시설(주변 환경), 공급

 

 

 

 

1. 일자리 (직장)

일자리의 양과 소득 수준은 부동산 시세를 결정하는데 중요한 역할을 하는 요소 중에 하나입니다. 그렇다면 직장이 그 지역에 어떤 규모로 몇 개가 위치하고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

국가-통계-포털-홈페이지

직장의 수

• 직장의 수를 확인할 수 있는 사이트로는 국가통계포털을 이용할 수 있습니다.
• 소득의 경우에는 건강보험공단을 통해 보험료 대비 지역의 소득 수준을 유추할 수 있습니다
• 부동산 지인을 통해서도 조금 더 시각적으로 가공된 데이터를 받아볼 수 있습니다.

국민건강보험

KOSIS 국가통계포털

부동산지인

직장의 수와 500인 이상 종사자 기업의 경우에는 대기업으로 분류되며 이런 기업이 많을수록 직장을 통한 지역의 평가점수를 높게 책정할 수 있습니다.

소득 수준

소득 수준을 파악하는 데는 부동산 지인이 편리합니다. 아파트 실거래가 어플에서도 소득 수준 파악이 편리합니다.

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

수원-소득-수준

지역 내 소득 수준이 높을수록 주거비를 감당하는 금액 선이 높아지기 때문에 집 값 상승에도 역할을 하게 되므로 비슷한 입지라면 소득 수준이 높은 지역을 선택하는 것이 더 상급지 선택이 되겠습니다.

 

 

2. 교통

교통을 비교분석하다 보면, 현재 본인 상황에 출퇴근이 좋은, 혹은 이동하기 편한 곳을 투자에 염두하는 경우가 많습니다. 그러나 투자를 하거나 장기적인 관점에서 본다면 내 위주의 지역 선정이 아니라 많은 사람들이 편한 곳을 선택해야 됩니다. 

 

GTX나 SRT와 같은 교통호재도 중요하지만, 현재 사람들이 어느 곳으로 얼마나 많은 유동인구가 있는가와 이 수요를 충족시켜줄 주거지를 선택하는 것이 더욱 중요합니다.

 

예를 들어, 강남, 서울시청, 여의도, 마곡지구, 상암 DMC, 가산디지털, 판교의 순으로 가야 직장인들이 출퇴근하기 쉽기 때문에 이 업무중심지구에 얼마나 다다르기 편한가를 고려하는 편이 좋습니다.

주로 3대 업무지구 (강남, 서울시청, 여의도)를 중심으로 1시간 이내 도달할 경우 교통이 좋다고 판단할 수 있습니다.

 

 

 

최근에는 판교로도 업무지구가 많이 이동하고 IT기업 중심으로 판교가 형성되어 있어 해당 지역도 교통이 좋다면 높은 점수를 줄 수 있습니다.

 

교통시간을 확인하기 편리한 네이버 지도나 국토교통부 사이트를 이용하면 편리합니다.

www.molit.go.kr

3. 학군

우리나라에서 학군의 의미는 대단히 중요합니다. 부모의 직장은 멀더라도 아이를 위한 이사는 고민하지 않기 때문입니다. 유명한 학군 지는 다른 요소를 제외하더라도 그 학군 하나만으로 아파트 가격이 정해지기도 합니다.

그렇다면 학군을 어떻게 비교해 볼지 알아보도록 하겠습니다.

학업성취도 평가

95점	90점	85점	80점 이하
전국구, 선호대상	지역내 수요	평균 이상	떠나기를 희망

지금은 학업성취도 점수가 사라졌지만, 기존에 전국 중학교 국가 수준 학업성취도 평가를 살펴보면 점수별로 기준이 달라집니다.

95점이라면 전국구의 학군이면서 누구나 선호하고, 해당 학군만으로 부동산 가격에 영향을 미칩니다. 

 

 

 

학업-성취도-평가

학업성취도 평가 점수를 확인할 수 있는 방법은 아파트 실거래가 앱을 통해 간단하게 확인할 수 있습니다. 

평가 점수	학업성취도	지역
100	95	강남구,분당구,양천구
90	90	서초구,송파구,수지구,동안구,영통구
80	85	노원구,강동구,마포구
70	85이하	그 외

 

평형별 학군수요

개인적인 수요보다는 일반적인 수요를 중심으로 항상 투자분석을 해야 됩니다.

1. 10평형 : 학군의 영향이 미비합니다.
2. 20평형 : 초등학교의 인접성이 중요합니다.
3. 30평형 : 중학교, 고등학교의 학업성취도 평가와 인근 유명 학원가가 중요합니다.

4. 편의시설

편의시설도 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다. 백화점, 대형마트뿐 아니라 최근에는 스타벅스(일명 스세권) 등이 있는 시설을 선호합니다. 네이버 지도를 통해 해당하는 편의시설을 검색하면 위치를 확인할 수 있습니다.

 

편의시설-종합-위치

5. 공급

마지막으로는 공급입니다. 공급이라 하면 해당 지역에서 대체될만한 위치에 아파트가 새로 지어지는 것을 이야기합니다. 다른 위의 4가지 입지 요소가 잘 맞는다면 사실 실거주로 거주 시 가격에 대한 하락이 있더라도 나머지 요소들을 분석하고 들어갔기 때문에 버틸 수 있습니다.

다만, 투자자의 관점에서 들어간다면 다릅니다.

향후 몇 년 안에 많은 양의 물량 공급이 있다면, 전세가가 떨어지는 것뿐만 아니라 매매가도 떨어지기 때문에 아무리 장기적으로 보고 들어갔더라도, 단기적으로 오는 역전세 (전세가가 계약 시 점보다 떨어져 전세금을 돌려줘야 하는 상황)나 매매가 하락으로 버티기 어려울 수 있습니다. 

따라서, 본인이 공급에 대비해서 감당 가능한 지역인지 아니라면 해당 지역을 피해 부동산 투자를 해야 됩니다.

 

 

 

공급은 호갱 노노를 통해 간단히 확인할 수 있습니다. 3년간 몇 세대가 공급될지 확인 가능합니다. 

이후의 공급물량은 알 수 없지만, 매년 한번 정도 지역에 대한 공급을 확인하면 위의 리스크 대비가 가능합니다.

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱

3년간-수원-공급-물량

 

이렇게 지금까지 부동산 손품 요소 5가지에 대해 간략히 정리해봤습니다. 부동산 투자를 위한 사전 준비를 끝낸다면 임장 가서 시간 낭비하는 일이 없고, 훨씬 compact 하게 임장 하실 수 있습니다.

다시 한번 정리해보면 직장, 교통, 학군, 편의시설, 공급입니다.

 

호재 소식을 듣고 투자를 판단하기도 하지만, 기본적으로 이 요소들이 받쳐주는 지역이라면 +알파의 영역이겠지만, 그렇지 못한 곳이라면 해당 호재가 취소되거나 이미 가격이 반영된 채로 가치 대비 가격이 높을 수 있습니다. 

이 것이 아니더라도 본인만의 투자 기준을 세워 그 기준에 부합하는 물건들만 투자하는 것이 올바른 투자자의 자세일 것입니다. 

 

 

 

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