전월세 상한제 및 계약갱신청구권이 여당의 입법으로 시행되었습니다. 전월세 상한제란 임대차 계약 기간 2년 동안 전월세 인상률을 +5% 내로 제한하는 제도이며, 계약갱신청구권은 임대차 계약 기간이 만료된 시점에서 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 세입자를 위해 도입된 제도라고 할 수 있는데, 실질적으로는 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다.
다주택자
종부세와 재산세 부담을 세입자에 전가했던 움직임이 전월세 상한제 시행으로 어렵게 되었습니다. 따라서 다주택자의 매도 물량은 적어도 이전보다는 늘어날 예저입니다. 또 임대사업자를 등록하지 않은 물건과 종부세 중과로 인한 법인 매도 물량도 나옵니다.
하지만, 양도세가 추가로 중과됨으로써 매도하기 더 어려워지기도 합니다. 따라서 매도하지 않고 버티는 다주택자들이 더 많이 생길 것입니다. 처분 하더라도 비 핵심지부터 정리할 것으로 예상됩니다.
세입자를 내보내고 다주택자 본인이 2년 실거주한 후 다시 세입자를 맞이하며 높은 전세가를 받을 수 있습니다.
1주택자
1 주택자는 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 영향을 덜 받지만, 상급지 갈아타기가 어렵게 되었습니다. 2018년부터 서울은 다주택자가 감소하고 1 주택자가 늘었음에도 가격이 많이 상승했습니다.
9억 초과 주택 보유자에 대한 장기보유 특별공제율에 실거주 기간 추가, 투기지역, 투기과열지구에 있는 주택을 구입하기 위해 주담대를 받는 경우 6개월 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무부과로 갈아타기를 어렵게 하였습니다.
무주택자
무주택자의 경우에는 원한다면 2+2년 계약 연장할 수 있고 전월세 상승폭도 +5%로 제한적이기 때문에 향후 계획 수립 및 자금 마련에 한결 여유가 생깁니다. 하지만, 이는 단기간 (2~4년) 누리게 되는 혜택일 뿐, 장기적으로는 되려 어려움을 겪을 수 있습니다.
전월세 상한제와 계약갱신청구권의 시행으로 신규 전세 물량은 급감할 것입니다. 다주택자들은 강화된 보유세와 취득세 영향으로 신규로 주택을 취득하기 어려워졌습니다. 따라서 새로 전세를 놓을 수 있는 매물 자체가 줄어들며 기존 세입자들 역시 계약갱신청구권을 활용해 기존 주택의 거주 기간을 늘릴 것이기에 마찬가지로 새로 나오는 전세 매물이 줄어듭니다.
전월세 상한제와 계약갱신청구권 시행으로 집주인이 세를 놓음으로써 얻는 이득은 줄었습니다. 핵심지에 가까울수록 집주인 본인 또는 가족들이 살게 되거나 월세 또는 반전세로 전환해 세입자들의 부담은 장기적으로 점점 커질 수밖에 없습니다.
출처 : 앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다. (저자 삼토시)
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